实际上，近些年“市集的回潮”“热闹的街头”“崛起的中心”，再次印证了人们要逛街的需求依然还在。只是在这个“吸引力匮乏”的时代，单一的“购物”已经不足以牵引人们，尤其是年轻人到城市中心的聚集。

文/ 徐闻

老城更新真正的难点在于“瓤”的更新——老城需要植入新的内容，而且新内容必须能让老城——重新实现“人气回归”和“税收回归”。

城市更新，已经成为上升为国家层面的重要行动计划——党的二十大报告提出，“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。而且，自开展城市更新行动以来，住房和城乡建设部已公布了两轮实施城市更新行动可复制经验做法清单。可尽管如此，老城似乎依然是个需要“久久为功”的“难题”。

老城更新的“难”并非硬件改造的“难”。老城更新中的那些建筑改造方面的“难点”，对于那些可以做出各种“大国重器”“超级工程”的中国工程技术人员和建筑设计者们而言，并不算难点。或者说，在老城更新中，“壳”的更新还算不上什么难题。老城更新真正的难点在于“瓤”的更新——老城需要植入新的内容，而且新内容必须能让老城——重新实现“人气回归”和“税收回归”。只有装入这样的“瓤”，才能让老城真正具有活力！

城市更新关键在于为城市植入新的内容

城市更新关键在于为城市植入新的产业、新的业态和新的生活方式可以说，当下老城更新的重点早已从“过去空间硬件的品质提升”转向“内容塑造为主的价值提升”。老城的复兴需要的不仅是物理的修复，更需要的是背后以“人为核心”的城市功能与经济关系的修复。

那么，如何实现对“瓤”的焕新？如何完成“人为核心”的城市功能与经济关系的修复？要回答这个问题，就必须首先搞清楚——曾经的老城是如何建立起“人为核心”的城市功能与经济关系的。如果仔细观察，我们可以发现：无论是国内还是国外，城市的老城中心——可以是这个城市的历史文化中心，也可以是这个城市中的现代商务中心，但首先是这个城市的最重要的商业中心之一。

在国外，伦敦有牛津街、纽约有第五大道、巴黎有香榭丽舍、日本有表参道；在国内，北京有王府井、上海有南京路、广州有北京路、成都有春熙路。

所以，老城之所以能够吸引人流，正是因为老城承担了重要的城市功能——商业中心，而且是城市中极其重要且成功的商业中心，并由此为城市贡献不菲的经济税收。

从1990年代到2000年代初期，中国城市的老城中心几乎都是成功的商业中心。这里或者是城市最早的百货商店所在地，或者是百货公司最扎堆的地方，或者是最高档的百货公司所在地。

北京前门大街与之相对应的是，改革开放所创造出的丰富商品和蓬勃的消费力，推动着人们涌向老城中心的百货公司或购物中心。人们在老城中心的商场中，体验着自由选择商品（不再凭票供应）的快乐，展开对新生活的殷切追求。但是，当百货公司和购物中心在时代的大浪淘沙之下“集体哑火”时，这些物业最为密集的老城又怎么可能继续成为吸引人群的磁极，再怎么可能保有高税收呢？

在曾经最为繁华的老城商业街上，我们看到：上海南京路上的置地广场，广州北京路上的天河城百货均已落下帷幕，北京的王府井大街近些年来也在积极寻求转型。作为中国商业发展天花板的上海，2022年就有超过40家百货商场分别发文与消费者告别。

其实不止中国市场，从世界范围来看，百货行业也是在走下坡路。在日本，东急百货关店全面退出涩谷商圈；美国，有着165年历史全球最大零售百货公司之称的梅西百货也于近期再传被收购。虽然，我们不能武断地下定论说属于传统商业百货的时代结束了，但从近来关于商场的新闻中可以看出，它们确实不像以前繁荣了。表面上看，传统商业百货的哑火是源于电商的冲击，但深层的原因是——由百货公司和购物中心承担的“人流聚集”功能失灵了。具体而言，纵使电商对线下零售物业的挤压客观存在，但这不能成为线下商业，或是商场“暗淡”的全部理由。

实际上，近些年“市集的回潮”“热闹的街头”“崛起的中心”，再次印证了人们要逛街的需求依然还在。只是在这个“吸引力匮乏”的时代，单一的“购物”已经不足以牵引人们，尤其是年轻人到城市中心的聚集。

换言之，人们并不拒绝回到城市中心聚集，但是去百货公司和购物中心已经不再构成“聚集的动力”。由此，原有的城市功能与经济关系也就随之断裂，需要重新修复。为此，很多老城中心开始纷纷转型为“商务中心”，比如将原有的商场改为写字楼。

但实际上，从商业中心转型为商务中心，也并非坦途。对于吸引对象而言，商务中心所面对的商务客户比一般消费者，范围更小，吸引难度更大。而且，目前城市中心写字楼空置率普遍居高不下，要想通过吸引大量的商务租户来振兴老城中心，所花费的时间和资金投入更具有挑战！

回到前文的问题——如何实现对“瓤”的焕新？如何完成“人为核心”的社会功能与经济关系的修复？答案依然是老城应该继续做好商业中心！

那么，作为商业中心的“老城”，突围之路何在？

国潮新商业，正成为老城活力焕新的良方

以国潮重塑老城商业，正成为唤醒老城活力的新力量。用“国潮”来赢得年轻消费群体，早已成为各界共识。根据新华网联合得物App发布的《2022国潮品牌年轻消费洞察报告》显示，90后、00后逐渐成为国潮市场消费主力。全行业国潮品牌消费者中，90后、00后用户占比74%。而在得物App，购买国潮商品的90后、00后用户占比高达87%，而且这些年轻用户对国潮商品的消费热度同比增长超10倍。可以说，越来越多的年轻人愿意为“国潮商品”买单。

但殊不知，国潮商品≠国潮商业！国潮商品背后的主要推力依然是来自线上。线上既是国潮商品的最主要认知来源，也是国潮商品销售的最主要渠道。

近些年，正是由于线上“国潮”的火爆，各大电商平台等纷纷敏锐地推出了各自的“国潮计划”，陆续创造了国潮商品销量的新高。然而，“线上”火热未必会直接带动“线下”国潮商品的售卖。年轻人依旧只要动动手指，便可以线上购买。而很多购物中心并没有弄清楚两者的区别，仍然固守着传统“商品销售”的逻辑，仅仅是引入国潮品牌，售卖着同线上没有任何区别的商品。简单地引入“国潮品牌店”或者同老字号开发“联名”，这种行为并不能成为年轻人线下购物的理由，反而掉入了“国潮陷阱”。

事实上，传统的“商品销售”逻辑，在电商的冲击下已没有太多挣扎余地。举例来说，最近频繁地有文章报道，“为什么越来越多的年轻人逛商场只去B1、B2”？以往商场租金最低的B1、B2层，只卖些零食、小吃、饰品集合的小店现在反而成为了年轻人线下购物的首选地。

反观其他楼层，要么是年轻人只逛不买，要么是无人可逛。这种现象表明了当下只有“逛吃逛喝”这种无负担，兼有社交属性的购物体验才能勉强促成消费。传统没有其他价值供给的单一“商品销售”模式正亟需转型。动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。

商场中的B1、B2层，成了年轻人线下购物的首选地国潮商业，本质上对原有“商业模式”的革新，是从“商品销售”到“品牌孵化”的模式转变。也只有从底层逻辑深刻理解国潮商业的新变化，才能让传统商业重塑吸引力，才能真正带动老城活力的焕新。  

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬