城市更新是推动我国城市开发建设方式转型，促进城市高质量发展的重要举措。当前发展形势下，城市更新对于稳增长、扩内需、惠民生的重要作用进一步显现。

文/吴晨 张楠

中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），要求坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。这是自“十四五”规划明确提出实施城市更新行动以来，国家对城市更新下一步做什么、怎么做的新要求。

立足内循环的重要工作

“关于城市更新工作，很多表述延续了最近几年的说法，体现了延续性。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，但在今年的新形势下，《意见》也有很多新的要求和新的定位。“比如说，《意见》明确提出，城市更新要建设好房子、好小区、好社区、好城区。《意见》充分说明了对今年做好城市更新工作的重视，也是立足内循环所做的一项重要工作。”

《意见》提出的主要目标是：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

围绕以上目标，《意见》明确了城市更新的八项主要任务，包括：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

从任务排序上看，次序鲜明，即“由小到大”，分别包括了：既有建筑、老旧小区、完整社区、城中村、城市功能、基础设施、生态系统、文保系统等。应该说脉络非常清晰，有助于各地对于此次政策的更好消化。八项任务各有侧重，每一项当中，都对老百姓的多元需求有回应。比如，明确了要加快拆除改造D级危险住房；要更新改造小区燃气等老化管线管道；要因地制宜补齐社区公共服务设施短板；要推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升；还要增加绿廊、绿道、社区公园和口袋公园数量等等。

此外，《意见》还提出加强支撑保障，包括：建立健全城市更新实施机制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融资方式，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，健全法规标准。这说明对当前城市更新将具有全方位的支持，这些支持和保障，对相关产业的上下游企业等都会产生积极影响。

把握商业机会

城市更新是推动我国城市开发建设方式转型，促进城市高质量发展的重要举措。当前发展形势下，城市更新对于稳增长、扩内需、惠民生的重要作用进一步显现。值得注意，在投融资方式方面，《意见》强调了中央及地方财政对下阶段城市更新的重点保障，以及强化金融机构的信贷支持、REITs等金融工具支持。

“从企业和投资者角度看，悟透政策、把握商业机会很关键，做好相关工作亦可以发挥好企业的社会责任。”严跃进指出。

首先，从八项任务来讲，各机构、平台、企业都可以找到一些新的机会。在此次提及的第一项任务中，对不同的存量房屋提出了工作方向。比如说稳妥推进危险住房改造中，就包括D级、C级危险住房、国有企事业单位非成套住房改造等工作。所以说，今年这项工作肯定会发力，会涉及到房屋拆迁、房屋加固、房屋装修等工作。又比如说，老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施的改造，都会带来很多机会。最近就有一些企业关心其名下的老旧厂房如何改造为酒店或保租房。所以理解此类政策并和此类政策对接，将有助于吸收政策，促进存量房屋的改造和形成更多的业务。

其次，城市更新中的一大内容就是老旧小区的改造，这些工作肯定要重视。比如，提及频率最高的就是小区燃气的老化管线管道的更新改造等工作，而这些内容并不是今年刚提的，这两年一直在做，已形成了很多好成果和好案例。但是今年做这个工作还是有很多新考虑的，各地都需要加快工作节奏。从燃气管道安全层面来看，如何形成更加安全、具有维护和监测价值、具有运行可持续性的燃气管道设备设施等，都是行业所迫切需要的。相关企业和部门应该加强研究，从优化产品和服务的角度入手，推进有关工作。

再次，除了传统城市更新内容外，这两年对于完整社区也在持续提出新的要求，包括要完善社区的基本公共服务设施、便民商业服务设施等。针对这方面，确实可以增加一些配套，本身市场也有需求。另外，商业模式也可以创新，即便配套没有改变，但服务模式和运作模式可以改变。如现在很多小区可以尝试用无人机、机器人等设施配套，这就要求相关企业和部门要利用新技术去试点和去探索。类似模式推进且嵌入到城市更新和完整社区工作中，将获得市场认可。

为工业遗产植入新业态新功能

《意见》提出，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。

严跃进认为，盘活利用存量低效用地、完善闲置土地使用权收回机制，一方面，相关企业可以利用机会积极转让土地，加快现金流的回笼。另一方面，可以自己进行改造，形成新业态。“例如，一些国企名下的存量土地可以改造为保障性住房、发展产业、完善公共服务设施等，这都为此类国企开拓新市场机会提供了用地支持保障。这些工作的政策支持力度会加速，企业需要仔细研究。”

然而，“《意见》提出的鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能也有很多亟待解决的问题。”河北省工业文化协会会长、河北经贸大学工业旅游发展研究中心研究员吴敬喜在接受采访时认为。

首先，要加大对工业遗产的宣传力度，积极宣传国家工业遗产管理办法，以及如何保护和利用工业遗产，如何让负担变富矿，从而消除地方领导和企业负责人担心的工业遗产是不是和文物一样保护了就不能使用的疑虑。这是工业遗产保护与利用过程中最大的难点。

二是各地区要摸清工业遗产的底数，统一规划，根据不同的地区和产业打造各自的IP，不要搞同质化。

三是在城市更新改造对涉及工业遗产（厂区）的项目要重视工业文化、工业遗产保护利用方面的专家学者的意见。

虽然还有很多亟待解决的问题，但吴敬喜向表示，“《意见》更多是让我们这些从事工业遗产保护利用的专家学者看到了希望，更是对《国家工业遗产管理办法》的实施给予了政策性的支持。”

吴敬喜认为，工业遗产的保护不仅是建筑物或机器设备的保留，更是一个城市工业发展史的缩影，这个缩影里既能让后人了解这个城市发展历程，也是一种爱国主义教育，这些工业遗产里蕴含了非常多的工匠精神和劳模精神，所以，在城市更新中充分保护有价值的工业遗产遗存是非常有历史意义的。

“加强工业遗产保护利用，在实际操作中应该首先研究原有企业的特点，挖掘他们的工业文化历史，找出他们的传承点，以及可以和现有业态相融合的地方，实现怀旧与现代，历史与新潮的有机融合，达到三代人都能在那里找到自己喜欢的东西。”吴敬喜举例道，“沧州大化工业遗址公园与大运河文化和非遗相衔接就取得了经济和社会效益的巨大成功。大连冷冻机厂改造的冰山慧谷不仅是一个多功能的产业园更是对自身企业冷冻制冰制雪特点的展示，从而提升了品牌价值。保定刘伶醉古烧锅遗址也是对中国传统酿酒业展示传承的同时，实现了品牌宣传的目的。成都的东郊记忆、青岛啤酒厂等成功案例太多了，所以说，在保护工业遗产的历史风貌和文化价值的同时，实现其功能的转换和再生并不是难事，关键在于思维的转化，要用发散思维去多点打造成功几率是很高的。”

“此次城市更新工作，规格高定位清晰，各地要认真做好系统工作。尤其是要和好房子、好小区、好社区、好城区的建设进行结合，并真正嵌入到宜居、韧性、智慧的城市发展目标体系之中。”严跃进表示，做好城市更新工作，利民利企利社会，具有较好的社会效应和经济效应。相关部门和产业链需要积极研究、发现机会，更好推进有关工作。

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬