目前，城市发展由增量扩张转向存量内涵提升新阶段。新形势下，住宅征收工作作为推动城市发展的重要环节，应转变发展理念，顺应发展趋势，把满足人民对美好生活的向往作为工作出发点和落脚点，提升城市面貌，破解发展困局。创新住宅征收安置模式对推动城市高质量发展、构建新发展格局具有重要意义。

文/江鹭航

一、新形势下创新房票安置模式的重要意义

党的二十大报告提出，增进民生福祉，提高人民生活品质。随着经济社会持续发展，国内、国际形势变化，人口结构、经济基本面和市场供求关系的转变，传统的住宅征收安置模式已无法满足新形势下的各方需求。

传统住宅征收通常采用货币化安置和实物安置两种模式。货币化安置中，地方政府需要一次性向被征收人支付征收补偿资金，加重财政负担。实物安置中，一方面，地方政府需先期投入大额安置房建设费用。因安置房建设工期较长，被安置对象往往需要经历漫长的过渡期才能入住，不仅对其生活造成不便，政府也增加了过渡安置费用；另一方面，安置房的品质、环境及整体公建配套与商品房有一定差距，无法满足被安置对象“住得好”的需求。此外，现阶段房地产市场供求关系发生重大变化，存在供需结构性矛盾，库存过剩，实物安置模式将增加住房供给，造成重复建设和资源浪费，进一步加剧结构性失调。

房票征收安置模式有效弥补了传统安置模式的不足，提高征收工作质效、缓解地方政府短期财政压力、促进房地产止跌回稳、优化要素资源配置，适应现阶段城市发展需求，在提高人民居住品质的同时，优化城市功能，加快转型升级，构建发展新模式。

二、厦门市房票安置模式发展情况

（一）政策创新

房票模式是新型安置模式，通过将征收补偿权益货币量化后，计入房票面值并发放给被征收人，被征收人持房票自行购买符合条件的房源实现补偿安置的方式。通俗理解为：政府将原先的征收补偿款折算成房票面额，向被征收人发放“购房代金券”，被征收人持房票购房的安置模式。厦门市不断强化顶层设计，构建并优化房票安置模式，主要经历以下三个阶段：

1.第一阶段

2022年12月，厦门市人民政府办公厅印发《厦门市人民政府办公厅关于集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见（试行）》（厦府办规〔2022〕13号），在厦门市岛外四区的集体土地上住宅房屋征收中推行房票，开启房票模式1.0版本（以下称“1.0版本”）。

房票可用于购买征收项目辖区内的新建商品房、二手房（包括住宅、商业、商办和车位）和安置房源、竞配建房，并获得房票购房奖励。购房奖励与购房时限挂钩，自房票核发之日起1年内（含）购房的，给予房票使用面值5%的现金奖励、1至2年内购房的，给予房票使用面值2%的现金奖励。

2.第二阶段

2024年10月，厦门市人民政府印发《关于优化要素资源配置机制推动经济高质量发展的实施方案》的通知（厦府规〔2024〕3号），优化住房供应机制和房票制度，启动房票模式2.0版本（以下称“2.0版本”）。

住房供应方面，原则上不再新建安置房，减少市场供应；建立政策性房源库，加大“好房子”供应。房票制度方面，一是扩大适用范围至集体和国有土地征收项目均适用；二是放开使用范围，将原先仅允许在岛外使用扩大到全市可使用；三是增加使用功能，在满足基本居住需求的基础上，可购买公寓、厂房、办公用房，增加群众财产性收入。2.0版本仅限购买房源库中的房源，不可购买二手房；此外，较1.0版本缩短了购房奖励时限，由1年、2年变为6个月、1年。

3.第三阶段

2025年4月，厦门市人民政府办公厅印发《厦门市人民政府办公厅关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》（厦府办规〔2025〕4号），完善房票模式，引入房票模式3.0版本（以下称“3.0版本”）。

3.0版本将购房范围从新房扩大至二手房，打通一二手房置换链条，明确房票资金结算规则，保障房地产企业资金回笼，提高其加入房源库的积极性。

（二）机制创新

厦门市通过机制创新保障房票模式平稳运行，打造具有示范性的房票体系。

1.购房奖励机制

通过“分段式”奖励设置，引导房票持有人尽早购房、购买新房，加快房地产市场去化速度。2.0版本、3.0版本较1.0版本缩短了房票购房奖励时限，激励被征收人在6个月内购房，提高被征收人购买新房的意愿，让被征收人尽早住上“好房子”，提高居住质量，还能在短时间内锁定需求、盘活存量、拉动市场，减少政府过渡安置费支出，提升征收工作质效。

2.数字化管理机制

厦门数字化房票应用系统（以下称“房票系统”）由厦门市自然资源和规划局负责运行维护，房票的核发、使用、转让、结算均通过该系统线上闭环管理，全流程公开透明、安全便捷。房票采用实名制，与征收补偿协议相对应，带有唯一识别码，征收补偿协议生效后由政府部门核发。此外，房票系统还上线了政策宣介、问题解答等功能，创建“服务窗口”和“民意接口”，畅通沟通渠道。通过手机小程序“厦门房票”，足不出户也能一站式了解政策、咨询问题、办理业务，实现线上、线下精准对接，提高工作效率和用户体验感，做到便民、惠民。

3.房票转让机制

在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下，被征收人可将房票转让一次。房票系统为房票转让交易搭建了平台，被征收人可将房票以一定价格在房票系统挂牌出售；房票需求者不但能在系统上实时了解待出售的房票种类、面额及转让价格，也能直接挂牌求购所需的房票，消除各主体间的信息差。房票转让价格根据市场供需情况而变化，买卖双方需求匹配成功后，即可在线上完成房票转让。转让机制增加了房票使用的灵活性，实现资源要素流动。

4.房源库机制

厦门市住建局建立房源库，在房票系统动态发布、更新房源信息。房地产企业可根据自身需求，申请将其房源纳入房源库。房源库归纳汇总了待售新房库存，为被征收人提供了多样化的房源选择，将征收安置对象的需求留在了本市范围内，有效扩大内需，改变厦门楼市低迷的现状。

5.分期兑付机制

房票购房奖励和购房资金结算采用延后支付、分期兑付的方式。持票人可于购房后在房票系统申请购房奖励金，审核完成后5个工作日内完成兑付。房企完成购房合同网签备案3个月内，结算不少于房票面值的30%购房资金，封顶后6个月内结算剩余房票面值；或在完成商品房实物交付起60日内结清房票余额。房票分期兑付释放的财政资金可以优先投向其他重点领域，优化资源配置，促进重点产业发展。

（三）取得成效

财政数据显示，2.0版本实施后4个月内，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积四成，短期内实现去化周期下降。房票模式实现政府、被征收人、房地产市场和房地产开发企业等多方共赢，有效稳楼市、保民生、促发展。

1.缓解地方财政压力，提高征收安置效率

房票模式较传统安置模式延后了资金支付时间，在地方政府债务承压的大背景下，既保证了城市更新，也缓解了财政短期压力，集中财力保障重大建设和产业项目，开启转型升级主引擎。部分存量项目因多种原因未完成安置房建设，被征收人数十年未获得妥善安置，地方政府每年需支付高额过渡费，存在舆情风险，征收工作推进困难。房票模式下，政府无需承担安置房建设责任，省去建设、管理和过渡安置成本，缩短工作时长，简化工作内容，节约大量人力、物力，提高征收安置工作质效，实现城市发展与财政约束的动态平衡。

2.践行以人为本理念，提升居民居住品质

一是给予被征收人更多选择权，除了住宅以外，房票还可以购买其他资产，增加收入，达到改善居住环境的征收安置工作目标，顺应新形势下人民对美好生活的追求。二是规避传统征收安置模式弊端，被征收人无需经历漫长的过渡安置期，不必为安置房建设进度、工程质量、房源分配的不确定性及地理位置偏远、配套设施落后等问题担忧，从“等建房子”变成了“选好房子”，分享城市发展的红利，提高幸福感和满意度。

3.促进房市止跌回稳，改善供需结构失调

房地产行业正处于转型升级关键时期，人口结构变化、存量房源过剩等问题凸显，需优化供需结构，严控增量，盘活存量。供给方面，房票模式下不再新建安置房，避免供给过剩带来的资源浪费；建立房源库加大去化力度，调整供给侧结构。需求方面，房票模式为市场集中注入了大批购房需求，并将需求锁定在本市范围内，有助于防范人口流失。在分段式购房奖励的促进下，房票模式能在短期内大幅提升去化速度，成为政府调控房地产市场的重要手段，进一步稳定市场信心。

4.拓宽房企销售渠道，构建城市发展新模式

房企能精准获取目标客户，并通过房票系统线上展示房源信息、团购折扣等，加大宣传力度，节约营销成本，房源库的建立为房企开辟了稳定的销售渠道。房票资金结算机制有效保障了房企资金回笼，助力企业健康经营，为其继续投建新项目提供可能性，拉动上下游产业链发展。房票模式推行后，厦门市2025年两次土拍均取得积极效果，参与竞拍的房企数量和溢价率等均有提升，形成良性循环，实现城市更新和改善民生的双重目标，增强政府宏观调控效果，稳定土地出让收入，构建社会、经济和城市协调发展新模式。

三、存在的问题

（一）价格波动风险

一是房价波动风险。房地产市场价格起伏将对房票实际购买力造成影响，若房价上涨，房票实际购买力下降。二是房票价格波动风险。房票通过公开市场挂牌转让，若市场供大于求，房票转让价格将会下跌，目前厦门市房票转让价格约为房票面值的9.4折。房价和房票价格波动都将影响被征收人实际利益。

（二）冲击二手房市场

一是房票模式下，大部分需求被房源库锁定在新房市场，二手房市场流动性减弱。二是房票购房奖励降低了实际购房成本，在面对相同总价的一、二手房源时，客户会优先选择新房，挤压二手房市场。三是房票使用存在限制。2.0版本房票不可购买二手房；3.0版本房票购买二手房不享受奖励；原二手房房东收到的房票仅可用于购买房源库中的新房、竞配建房，不得购买安置型商品房、安置房，且不可兑现。房票促进了新房成交，但是给二手房市场带来了较大冲击。

（三）房票模式的局限性

一是房源库中的房屋质量、开发商水平等参差不齐，部分房源地段偏僻、配套不足，居住属性较弱，被征收人由于缺乏市场经验处于劣势，存在信息不对称。二是民俗方面，大多数被征收人原为家族聚居，更倾向于传统的原地安置模式，回迁后可以维持原有的社会关系、居住环境和风俗习惯。房票模式下，若附近没有合适的房源，被征收人不得不搬离原址，打破原有的生活模式。

四、政策建议

（一）完善房票政策，促进均衡发展

完善房票使用规则，进一步放开二手房购买限制，满足被征收人多样化需求，提振二手房市场信心，打通两级市场链接堵点，促进房地产一、二手市场协调发展，巩固房地产市场止跌回稳态势，维持供需结构稳定，有利于城市均衡发展。

（二）强化入库审核，保障居住品质

制定房源库入库标准，把好入口关，将存在维权的房源或涉及舆情风险的房企列入“黑名单”，筛选优质房源入库。通过入库审核制度，促进房企提高产品质量和管理水平，保证房屋安全和居住品质，让人民住得安心、舒心。

（三）加大监管力度，维护市场稳定

做好房票政策宣介，让购房者了解房票制度，加大市场监管力度，确保政策执行到位、信息公开透明，防止房企、中介等机构哄抬房价、囤积房票操纵价格等行为，维护房票价格公允、稳定，避免群众利益受损，提升征收工作质效，助力城市有机更新和高质量发展。

（作者单位：国家开发银行厦门市分行）

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬