在房地产行业深度调整背景下，代建业务成为国有地产公司转型的重要方向。本文基于 2022-2025 年上半年代建市场数据，分析其规模扩张、结构变化及竞争格局，探讨国有地产公司在代建领域的内生动力与外部机遇，揭示体制机制瓶颈、市场竞争压力等核心挑战，并提出差异化战略、制度完善、激励创新及生态构建等突破路径。研究表明，国有地产公司需整合政策资源与专业能力，破解管理协同与项目风险难题，方能实现代建业务可持续发展，为行业平稳转型提供支撑。

文/田志军

一、代建业务市场情况分析

（一）市场规模持续扩张但增速放缓

在这些年当中，代建业务市场的规模始终处于持续扩张的状态，然而其增速却渐渐地开始放缓了下来，这样一种变化情形实际上反映出该行业在发展进程中遭遇到了许多全新的挑战。依据相关数据所显示的内容，在2020年的时候，我国代建业务市场规模大概为7000亿元，与上一年相比增长幅度超过了10%，等到2021年的时候，市场规模有了稍微的扩大，增长至7500亿元，而增长率则下降到了7.1%。按照预测的情况来看，在2025年的时候代建业务市场规模预计将会突破8000亿元这个关键关卡，虽然从绝对值方面来看，市场依旧在持续不断地扩张，但是增速放缓这样一种趋势却是绝对不可被忽视的。造成这种现象出现的原因存在多个不同的方面，房地产调控政策可持续深入地执行是其中一个非常关键的原因。在最近这些年里，国家针对房地产市场所实施的调控力度是逐步加大的，但是在限购、限贷等一系列政策的影响之下，房地产开发的整体投资规模以及开发速度都受到了一定程度的抑制，这对代建业务的扩张速度产生了影响。而且随着技术不断地进步，许多原本在开发方面依赖代建的房地产公司开始转向自主开发，一些规模比较大的房地产企业，他们内部管理水平以及施工能力的提升使得其对于代建业务的依赖程度逐渐降低，这样一种转变最终导致了代建需求出现萎缩的情况。尽管市场规模一直在持续扩张，但是增速放缓这种趋势是绝对不能被忽视的，企业想要在如此复杂的市场环境当中仍旧稳步向前发展，就需要不断地提高自身的技术水平、对管理流程进行优化，提高自身的核心竞争力，还需要适应行业政策方面的变化以及市场需求方面的变化，只有这样才可以在代建业务市场当中占据到有利的位置。

（二）行业竞争格局分化加剧

纵观近几年的市场数据可知，代建业务市场的竞争格局呈现出较大的两极化态势。一方面，一些大型国有地产公司依靠雄厚的资本实力与丰富的项目资源，稳固了自身的市场份额，在2020年，前五大代建公司在整体市场中的占比已然接近60%，到2022年，该比例攀升，达到了65%以上；另一方面，众多中小型代建企业面临着更为严峻的生存挑战，鉴于资金、技术以及管理方面存在不足，它们在市场中的竞争力渐渐减弱，甚至出现了部分公司退出市场或者进行并购重组的情况。这一竞争格局的改变与市场环境的变化紧密相关，随着房地产行业调控政策的逐步强化，市场增长空间的收窄以及融资环境的趋紧，大型国有地产公司凭借较强的资金优势与政府背景，渐渐获取了更多的市场资源以及代建项目，这些企业在资本、土地资源以及政策扶持等方面拥有明显优势，这使得它们可以在激烈的市场竞争中维持较高的市场份额。比如，一些国有企业借助自有资金或者融资渠道获取了多个重点项目，在代建业务中占据了主导地位，相反许多中小型代建公司由于融资难度加大、项目资源匮乏以及承接能力有限，逐渐被市场边缘化。从行业层面来讲，代建业务的市场竞争体现在资金和资源的争夺方面，还体现在技术、管理以及创新能力的较量上。随着建筑行业技术不断发展，一些企业借助引入新的建筑技术、施工方法以及管理模式，在提升项目效率、降低成本、缩短工期等方面取得了优势，这些企业逐渐凭借技术创新以及差异化服务获得了市场的认可，而部分中小型企业由于技术更新滞后，管理模式单一，缺乏有效的成本控制能力，难以跟上行业发展节奏，市场竞争力逐步下滑。

二、国有企业代建业务的挑战

（一）内部挑战：体制机制与能力瓶颈

在国有地产公司进行代建业务的进程中，内部挑战主要集中于体制机制以及能力瓶颈这两个方面，给企业的发展给予了较为深远的影响。体制机制方面的约束是妨碍国有企业灵活运作的关键要素，国有企业在管理模式、决策程序以及绩效考核上依旧带有较强的行政色彩，部分企业在代建项目推进过程中大多时候都会遭遇审批流程繁杂、决策链条冗长、内部协调效率不高的状况，这不仅延缓了项目进度，还增加了运营成本。而且一些企业在业务拓展与风险管理方面灵活性欠佳，致使其在面对市场快速变化以及客户个性化需求时，难以迅速调整战略与资源配置，对代建业务的市场竞争力造成了影响。此外，能力瓶颈也对代建业务的发展起到了瓶颈作用，代建业务需要企业有从项目策划、设计管理到施工组织、成本控制以及风险管控的全链条能力。然而，部分国有地产公司在专业人才储备、项目管理经验以及创新能力方面存在欠缺，在复杂项目以及多方协调的情形下，容易出现管理失误或者效率低下的问题。另外，信息化管理水平以及现代化运营手段的滞后，也会在一定程度上限制企业在项目进度、质量以及成本控制上的精细化管理能力，不断影响企业代建业务的整体效益。例如，国有企业的文化以及激励机制在一定程度上难以充分激发员工的积极性，部分员工缺乏对代建业务专业化发展的认同感与主动性，加大了企业内部能力建设的难度。由此可知，体制机制的僵化与能力瓶颈的存在，让国有地产公司在开展代建业务时，面临管理效率低、灵活性不足的问题，又面临专业能力和创新能力不足的挑战，企业唯有凭借改革机制、优化流程、强化人才培养和能力建设，才可有效突破内部瓶颈，达成代建业务的可持续发展。

（二）外部挑战：市场竞争与项目风险

在国有地产公司代建业务的推进过程中，外部挑战主要表现为市场竞争的加剧和项目风险的不断增加。随着房地产市场的逐渐成熟和开放，代建业务吸引了大量的市场参与者，特别是民营企业和外资企业的进入，使得竞争态势日益激烈。许多民营企业凭借其灵活的决策机制、创新的管理模式以及较低的成本结构，在项目竞标和资源争夺中形成了强大的竞争压力，国有地产公司在一些高端项目和技术创新要求较高的领域中，常常面临民营企业的强力挑战。此外，民营企业通常在项目管理、市场需求响应速度、成本控制等方面具有较大优势，而国有企业在这些方面的劣势，使得其代建业务在市场中的竞争力受到制约。因此，如何提升核心竞争力、加速转型创新、优化运营模式，成为国有企业面临的一大难题。

项目风险也是国有地产公司代建业务中的一大外部挑战。代建业务涉及的项目种类繁多，包括住宅、商业楼宇、公共设施等，项目的规模、周期和投资额往往较大，导致其所承担的风险也较为复杂。首先，市场的不确定性导致了项目的销售风险，尤其是在房地产市场周期波动较大的情况下，项目的资金回流速度和盈利能力会受到很大程度的影响。其次，代建项目的外部环境和政策法规的变化对企业风险管理提出了更高要求。政府政策的调整、环保法规的提升以及土地供应的波动，都会直接影响项目的实施进度和成本控制，甚至导致项目延期或资金链断裂。再者，代建项目涉及多方利益主体，项目的协调复杂性和合作风险也较高。政府、开发商、承包商、供应商等多方的合作关系容易在项目过程中出现利益冲突，若管理不当，可能导致项目进度延误、质量问题或法律纠纷，从而影响企业的信誉和市场份额。所以，国有地产公司在代建业务中面临的外部挑战主要来自日益激烈的市场竞争和多变的项目风险，这不仅要求企业具备更强的市场应变能力和风险防范意识，还需在资源整合、项目管理、创新能力等方面不断提升，以应对复杂的市场环境和项目风险，确保代建业务的长期可持续发展。

三、国有企业代建业务的机遇

（一）内生动力：转型与资源优化的战略选择

在当下经济转型以及市场需求发生变化这样的大背景当中，国有地产公司代建业务的内生动力主要源自转型以及资源优化这一战略选择。随着传统地产开发模式遭遇增长乏力以及盈利空间被压缩的困境，国有企业不得不借助业务转型来突破瓶颈，探寻新的发展路径，代建业务作为国有企业转型的一个关键方向，有着巨大的发展潜力。而转型的核心举措就是深化产业链条的多元化布局，不断拓宽国有地产公司在城市建设、公共基础设施以及保障性住房等领域的参与程度。这一举措不仅可以有效分散企业在单一房地产开发中的风险，还可以在国家政策的支持下，帮助企业在多元业务领域内抢占市场份额。以政府投资项目举例来说，国有企业依靠其资金、政策以及信誉优势，可以优先获取代建项目，契合国家对于基础设施和公共建设的需求，不断提升其市场地位。

其次，资源优化是推动代建业务发展的关键策略，国有地产公司拥有丰富的资金、技术与人才资源，借助整合和优化这些资源，可有效提高项目的建设效率与质量，具体举措包含优化内部管理流程，借助信息化手段提升项目管理的精细化水平，保证代建项目在时间、质量和成本上得到有效控制。国有企业可凭借建立跨部门协作机制，充分利用现有的技术和人才优势，提升团队的专业化水平，在复杂项目的执行中实现高效运作，另外企业还可依靠与民间资本和其他行业合作伙伴的战略合作，优化资源配置，形成产业联动效应。比如，在大型基础设施项目中，国有地产公司可以借助外部企业在技术、施工和创新方面的优势，结合自身的资金优势与政策资源，实现资源的高效整合与共享，推动项目顺利实施。此外，国家政策的支持是推动代建业务转型以及资源优化的外部动力，政府重视基础设施建设，并且在政策上对国有企业参与代建业务有所倾斜，这为企业营造了更有利的发展环境，国有企业若要应对市场变化，需要加快业务创新，提升数字化转型水平，优化资源配置，以此提升对市场和客户需求的响应速度。

（二）外部机遇：政策与市场环境的多重利好

在国有地产公司开展代建业务进程中，外部机遇主要源自政策扶持以及市场环境呈现出的多重利好态势，近些年来，国家政策对基础设施建设的持续推进，为代建业务营造了有利的外部环境，政府加大了在城市建设、老旧小区改造、保障性住房以及公共基础设施建设方面的投入力度，还出台了一系列政策来支持社会资本参与这些领域的建设项目。在“十四五”规划当中，国家对城市更新、绿色建筑、智慧城市以及节能环保等领域的重视，为国有地产公司提供了丰富多样的项目机会，政府出台的税收减免、贷款利率优惠等政策，让国有地产公司得以凭借更低的融资成本以及更多的资金支持，来开展代建业务。此外，市场环境的变化也为代建业务给予了巨大的机遇。随着中国城市化进程加快，城市基础设施建设和旧城改造需求持续增加，市场对代建服务的需求日益旺盛，在一线和二线城市，随着城市扩张和人口流动，交通、商业、住宅等领域对高质量代建项目的需求快速增长，国有地产公司凭借其资金实力、政策优势和品牌信誉，可迅速获取项目机会，并在竞争中占据主导地位。

为了抓住这些外部机遇，国有地产公司需要采取一系列积极的战略行动。其一，国有地产公司要加强与政府及金融机构的合作，充分利用政策利好和金融支持，争取更多优质项目的承接契机，依靠与地方政府合作，可以加深对本地市场需求的理解，契合地方政府的规划方向。其二，企业应提升项目管理能力，运用现代化信息技术、智能化管理手段以及精益施工方法，提高项目执行效率和质量，以契合市场对高质量代建服务的需求。另外，国有地产公司还应加强在绿色建筑、节能环保等领域的布局，积极参与相关政策扶持项目，提升企业在新兴行业中的竞争优势，国有企业应加强自身的品牌建设，提升项目服务质量，借助口碑效应和市场信誉，扩大在代建业务领域的影响力。

四、结论与建议

综上所述，在国有地产公司代建业务不断发展的进程中，机遇和挑战是同时存在的，国家变得日益重视基础设施建设，城市化进程也在加速，这使得代建业务给国有地产公司给予了广阔的市场空间。然而，在此过程中随着内部风险以及外部风险等各类问题，这就需要公司持续提升自身的专业能力以及市场适应性。面对这些挑战，国有地产公司要采取积极且有效地应对策略，强化内部管理、提高项目执行力，还要借助现代化技术手段来推动项目管理的数字化转型。

（作者单位：中铁置业集团河北雄安有限公司）

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬