摘要：对于房地产企业来说，展现出资金密集型特征，通过加强资金管理，能够为房地产企业经营发展提供保障。基于此，加强对房地产企业资金管理现状的分析，制定有效的管理对策，是当前房地产企业资金管理者重点思考的内容。本文就以房地产企业资金管理为探究重点，深入分析新形势下房地产企业实施资金管理中面临的挑战，通过全面研究，提出新形势下加强房地产企业资金管理的相关对策，希望能够为房地产企业资金管理工作顺利进行提供一定参考。
关键词：房地产企业；资金管理；管理挑战；管理对策
李瑜塘
（建发房地产集团有限公司 福建 厦门 361021）
引言
众所周知，资金是引导企业各项经营活动顺利进行的基础。对于房地产企业来说，资金是实现其稳定发展的关键，但是房地产企业在资金使用方面展现出的主要特点为投资规模大，特别是在土地款及项目前期投入方面，资金使用周期比较长，回款效率偏低，监督管理严格，因此房地产企业应注重资金管理，通过采取一系列管理措施，提高资金使用率，促进资金快速流通。通过构建一套完善的资金管理体系，保证资金合理使用，为房地产企业稳定经营与长效发展提供支持，引导企业战略目标快速实现。
1新形势下房地产企业资金管理的重要性
在房地产企业中，资金管理涉及的内容有筹资管理、营运资金管理、投资管理等。其中，筹资管理也就是从筹资渠道、筹资规模、筹资成本等方面入手进行控制；营运资金管理则是对流动资金、流动负债、应收账款以及存款等进行管控；投资管理重点是对投资项目、投资规模、投资周期等进行管控。通过建立以现金流管理为重点的工作体系，能够为房地产企业创造更多的效益，保证企业经营目标快速实现。
对于房地产企业来说，资金管理是引导其稳定经营与长效发展的关键。和其他行业比较，房地产企业所购置的物资数量比较多，其中包含施工材料、施工设备、土地等，展现出使用周期长、资金投入量大等特征[1]。如果在房地产项目开发建设中发生资金链断裂的状况，轻者可能会对工程施工周期产生影响，延长资金使用期限，重者可能会让企业陷入倒闭危机，产生烂尾等不良社会影响。基于此，房地产企业需要从土地款、契税、工程建设、办公费用等多方面加强资金管理，统筹规划，按时供给。
从现在情况来看，为了提高房地产企业财务管理水平，应从资金管理角度出发，做好一系列管理工作。受国家宏观调控、房地产市场发展趋势的影响，房地产企业在财务方面面临一些困境。通过加强资金管理，在减轻企业市场压力的同时，也能营造比较宽松的发展环境，灵活应对市场变化，防止企业陷入资金周转危机中。财务管理在房地产企业中占据重要位置，资金管理作为财务管理的主要责任，通过不断加强资金管理，提高资金使用效率，实现企业效益最大化，推动房地产企业可持续发展。
2新形势下房地产企业资金管理面临的挑战
2.1资金管理制度不完善
受国家政策影响，大部分房地产企业已实施资金管理模式改革，并且也建立了和资金管理相关的工作制度，但是由于管理制度内容不够全面，管理精细化水平不高，取得的资金管理效果不太理想。预算管理是企业实现精细化管理的重要措施，可以为企业资金管理工作开展提供方向，把企业战略目标细化处理，形成季度目标、月度目标，引导企业长远发展目标快速实现。但是在实际中，部分房地产企业未能构建一套有效的资金预算管理制度，使得费用支出远远超出预算。具体来说，部分房地产企业更倾向于市场拓展，在资金使用方面缺少规划与管控，资金预算计划和项目实际执行情况之间存在明显偏差，增添资金管理难度。与此同时，在资金使用方面缺少具体的审批标准与流程，资金使用过程监督管理不严，对于资金预算结果和预算计划分析不深入，无法及时识别潜在风险，容易出现二次错误，导致原有资金投入回报率下降，让企业面临一定的经济损失[2]。
2.2融资困难，途径单一
房地产企业的资金来源主要包括股东前期投入、预收款及金融贷款等，而证券市场上市融资的要求比较严格，在我国宏观调控房地产行业的情况下，企业为了实现成功上市，面对的要求比较高。在初期购地过程中，如果没有获取预售证，则无法收取客户交付的预付款及定金，大部分地区获取预售证的前提条件为主体项目完成30%，甚至要求现房销售，在这种情况下，这无疑增加了房地产企业前期资金投入压力。要有效解决资金问题，大部分房地产企业会采用银行贷款方式融资，但是银行贷款整体效率比较低，对于资金使用监管要求严格，企业在获取贷款后，还款方式通常和销售进度有着必然的联系，但是销售回款资金则需要经过房管部门的监督，对于资金使用途径有着严格要求，无形中增加资金成本，影响资金使用效率，限制房地产企业土地获取。
2.3资金预算执行效率有待提升
房地产企业在开展资金预算管理工作时，预算执行效率不高的主要原因有以下几点：首先，房地产企业在开展资金管理工作时，对于部分业务预算编制缺少科学性。因房地产项目开发周期比较长，而企业资金预算编制通常会采用静态管理方式，不具备动态调整特点，可能会导致部分业务预算编制与企业实际情况不符，从而对资金预算执行效率产生一定影响。其次，房地产企业在开展资金管理工作时，未结合时代发展要求建立信息化系统，使得资金管理主要受管理人员主观意识影响，数据缺少客观性，如果管理人员随意削减资金或者补充资金，必然会给资金预算执行效率造成影响。同时，在房地产项目开发建设中，工程人员会在资金申报过程中争取获得更多资金，预算编制资金和实际资金之间有明显偏差，使得资金预算实际执行效率下降。最后，资金管理人员在完成预算编制工作后，缺少系统的预算执行分析，并且预算执行人员的工作责任划分不明确，使得资金预算执行过于形式化，影响资金预算执行效率[3]。
2.4资金运营风险管理能力弱
当前，房地产企业在开展资金管理工作时，依然会伴随资金运行风险管理能力薄弱的问题，导致该问题出现的原因有以下几点：首先，部分房地产企业采用的资金管理方式落后，把多个项目资金进行分散管理，缺少统一的资金管理平台，使得资金比较分散，无法将其整合作用充分发挥，容易造成资金闲置或浪费，损害企业利益。并且，部分房地产企业管理者缺少对资金体量及使用情况的了解，容易让企业面临运营风险。其次，房地产企业缺少一套完善的资金管理制度，缺少对资金运行过程的动态监管。在出现风险问题时，企业不能及时采取相关措施处理，资金风险的防控能力不足，让企业面临巨大损失。最后，资金管理决策不科学，企业管理者在资金投资筹划过程中，缺少对房地产未来发展趋势的分析，市场需求评估不准确，使得企业资金周转更加困难。
3新形势下加强房地产企业资金管理的相关对策
3.1完善资金管理制度
新形势下，要想提高房地产企业资金管理水平，应从战略发展角度出发，制定明确的预算管理目标。企业在构建资金管理制度时，要求企业一线业务人员积极参与，防止管理制度内容与企业实际情况不符。在执行预算管理制度时，可以把工作重点放在融资计划、投资计划、投资回报分析等方面，如果是与计划有明显偏差的项目，第一时间反馈给相关负责人，防止时间延长让企业面临严重的损失。在预算管理过程中，严格按照预算审批制度要求操作，防止资金支出比较随意。房地产企业还要注重资金预算分析，把原有资金事后分析调整为事前预测分析，确定每笔资金使用情况及回报率，实现资金精细化管理。房地产企业还要把银行账户、票据管理、资金结算等操作融入资金管理中，实施资金集中化管理，建立司库管理制度，融入信息化系统中，明确资金管理要求，规范资金使用流程，实现穿透性监管[4]。以某房地产企业为例，该企业为一家大型房地产企业，自2023年开始，该企业在开展资金管理工作时，严格按照先申请、再开会、制订计划、最后决策的流程作业，其中先申请也就是企业各项成本支出都要设定明确的资金管理目标；再开会则是由企业财务资金部统一规划，组织相关领导开展商讨会；制订计划则是要求财务人员和资金申请人一同制定资金使用管理计划；最后决策则是经过一系列审批流程后，才能下放资金，进一步执行决策。在资金管理过程中，严格按照资金管理制度要求实施全过程管理，保证企业资金链的完整性与稳定性。
3.2拓宽融资途径
在我国，大部分房地产企业资金来源为银行贷款，导致企业资金链管理不会受政府政策直接调控。但是这种单一的融资方式会将大部分风险转移给银行，增加金融风险发生率，侧面展现出我国社会金融结构的不均衡性。基于现阶段政策紧缩及信贷调控发展背景下，建立多元化的融资体系是非常重要的。在新形势下，房地产企业核心竞争力不仅仅局限于产品本身，同时包含其资本实力，这也是推动房地产企业长效发展的关键。基于此，为了实现房地产企业与产业资本、金融资本的充分融合，拓展融资途径是非常重要的。当前，私募融资的发展潜力比较大，房地产企业可以参考其他成功企业案例，如使用贷款抵押房屋保险、商品房抵押贷款、贷款建修房保险等，并且实施信托计划，建设房地产投资基金，实现融资方式的创新。我国房地产企业在此基础上根据实际情况对其优化调整，适当拓展资金来源渠道，为企业提供更多发展机会，实现房地产企业可持续发展。通过创新融资渠道，实现融资方式多元化，能够帮助房地产企业更好防控金融风险，防止资金链断裂，推动房地产企业长期发展。
3.3强化资金预算管理
房地产企业在开展资金管理工作时，结合房地产建设周期，对资金管理方案科学调整，促进资金回收，提高资金使用率，避免出现资金流动风险。房地产企业应从预算管理角度出发，增强预算管理能力，制定合理的资金预算管理计划，其中包含收入预算、支出预算、融资预算等，提高资金使用的合理性。通过和预售资金监管部门及开发贷款银行机构的交流，调动施工单位工作主动性，通过多种合作渠道活化资金，高效使用低成本开发贷款，提高资金流动性[5]。通过实施资金预算管理，实现企业资金科学分配，更好控制成本支出，提升企业利润水平。房地产企业还要以时代发展为背景，加强信息化设施建设，建立以信息化为基础的资金预算管理系统，把线下预算管理系统和线上预算管理系统充分结合，提高部门之间的协调性，促进部门之间信息交流。通过使用信息化技术，管理者能够在信息化平台中进行预算审核与分析，有效地保证预算管理效果，让资金预算变得更加准确。在实施资金预算管理工作时，可以把重点放在预算执行过程监管上，房地产企业结合资金预算目标实现对各项费用的科学控制，并在信息化技术作用下为各项资金业务设定合理的管理参数，甚至对多个业务进行集中管控。如果出现异常，系统自动提醒，向管理者发出预警信息，实现对资金流向及资金预算执行过程的追踪调查。新形势下，预算管理中的另一个环节为预算执行结果评估，在预算管理系统作用下对业务数据综合分析，让企业对预算管理结果有所了解。管理者将整理的信息利用内部平台反馈给各个职能部门，发挥预算监督管理价值，提高各部门对资金预算管理工作的重视度。在信息化背景下，预算管理能够帮助房地产企业及时发现潜在风险，优化管理架构，提高资金使用安全性与流动性，避免资源浪费，满足房地产企业战略发展要求。
3.4建立资金风险管理机制
在房地产企业资金管理过程中，风险管理机制中的管理策略有三点，分别是保守型管理策略、适中型管理策略以及积极型管理策略。对于选择积极型管理策略的房地产企业，一般短期融资成本较低，具有一定的灵活性，可以结合实际情况按照约定期限偿还利息，企业承受的资金压力比较小。但是，短期融资会面临较大的利率风险，同时可能导致融资成本波动。采用适中型管理策略的企业，更注重规避高收益引发的风险，这种策略在业界应用广泛。如果是临时性流动资金，企业通过短期融资方式满足资金需求，提高资金灵活性。如果是长期性流动资金，则要通过长期融资实现资金供应，有效防控市场利率变化产生的风险。对于选择保守型管理策略的企业，在临时性流动资金需求不断下降的情况下，通过把多余的长期资金投入短期有价证券等领域中，提高资金使用率。在临时流动资金需求不断上涨时，企业通过出售短期有价证券或者筹集短期资金满足自身资金需求，有效防控资金流动风险[6]。在构建资金风险管理机制时，房地产企业应根据不同资金管理策略来应对不同风险，结合自身业务需求、市场发展情况以及风险等级，选择适合的风险管理措施，实现资金科学管理，对风险有效控制，降低对企业发展的负面影响。
结语
总而言之，房地产企业具有投资规模大、开发周期长等特点，在实际项目开发建设中，伴随各种问题。要想推动房地产企业长远发展，应从资金管理角度出发，加大资金管理力度，提高资金使用效率，保证企业资金链的完整性，为企业战略发展奠定基础。在日常运营发展中，房地产企业管理者应树立正确的思想认识，给予资金管理工作高度重视，科学规划，构建完善的资金管理制度，规范资金管理流程，加强资金预算管理，保证将资金管理工作落实到位，取得理想的管理效果。
参考文献：
[1]张佳莉.新形势下房地产企业资金管理的创新策略与风险应对[J].中国乡镇企业会计,2024(15):55-57.
[2]张成.论新形势下房地产企业如何加强资金管理[J].财讯,2024(21):89-91.
[3]李丹.新形势下房地产企业资金管理的困境及应对策略[J].中国乡镇企业会计,2024(05):45-47.
[4]詹少宝.新形势下房地产企业资金管理与成本控制研究[J].商讯,2023(23):125-127.
[5]童瑶.新形势下国企房地产企业资金管理的困境及对策探讨[J].商讯,2022(21):93-96.
[6]蔡汝汉.新形势下加强房地产企业资金管理与成本控制的有效措施分析[J].商讯,2022(04):96-99.
审核：刘 坤
责编：明贵栋
编辑：刘 彬