中国房地产市场进入深度的调整期。2025年6月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有48个，占比近七成。二、三线城市新房价格同比降幅分别达到2.8%和4.2%。在此大环境下，中小城市受收入水平与产业结构制约，购房力受到的冲击更为显著。以河南省新郑市为例，2024年人均可支配收入为3.58万元，而主城区住宅均价已突破9500元/平方米，收入与房价之间的张力逐渐放大。本文围绕房地产市场失衡展开分析，重点考察其对中小城市购房能力的具体影响，并结合新郑市的实际情况提出改进路径。

文/荆丽娟

一、房地产市场现状

（一）供需结构失衡

我国房地产市场存在着供给与需求不平衡的矛盾，部分核心城市出现了高档住宅供给短缺的现象，大量中小城镇出现了供给过剩、消化速度慢的问题。在河南省新郑市，这一矛盾尤为突出。根据新郑市住房和城乡建设局公布的信息，今年郑州市商品房预售面积为69.89万平方米，其中住宅面积65.65万平方米，但实际销售面积111.77万平方米，住宅均价7434元/平方米。目前，主城区一些高档楼盘的房价已经达到了全市最高水平，比如“正弘新城三期”均价9760元/平方米，也是新郑楼市的高档楼盘。在居民收入增速放缓的情况下，高价住宅供应大量过剩，而刚需和中低价位房源比例偏低，导致部分项目去化时间延长，存货积压。

（二）价格波动加剧

2025年第二季度，新郑市主城区“正弘新城三号院”均价约9,760元/平方米，位居全市高位，成为主城区高端住宅的代表。新郑市各地区的房地产价格变动具有明显的阶段性特征。安居客统计，新郑地区（总体）均价为7183元/平方米，龙湖地区均价7447元/平方米，比全市平均价格高了4%左右。

这种走势的背后，体现了两种倾向：一是由于项目质量和地段等因素的影响，高价房的价格迅速攀升，而大部分普通项目的价格增长却很弱；二是市场对预期的调整非常敏感，购房者对涨价的容忍度降低，从而导致了房地产市场的阶段性下跌或者市场的分化。

（三）区域发展差距

区域发展差距是影响中小城市房地产市场与购房能力的重要背景因素。在河南省内部，郑州作为省会城市享有资源倾斜与政策红利，而其下属的新郑市则处于承接腹地的位置——这使得两地在经济总量、公共配套和产业结构方面存在明显差异。根据维基百科数据，新郑市2020年完成地区生产总值748.6亿元，若包含航空港区代管部分，则可达1335.57亿元，人均生产总值为93230元。郑州市作为省级核心城市，其GDP与人均水平远高于新郑，城乡基础设施、公共交通、教育医疗资源等配套更为优越。

二、对中小城市购房力的影响

（一）收入与房价背离

新郑市的房屋价格却不断上涨。到了2025年8月，新郑市的商品房平均价格为7028元/平方米，较上月增长了5.06%。根据房天下研究院2025年8月的统计，新郑市一些住宅小区的二手房价格确实显著高于区域平均水平。在二手房市场，例如恒大悦龙湾的挂牌均价达到27242元/㎡，新郑林溪湾均价为17,417元/㎡。同时，也有部分新房项目的价格处在较高区间，例如当时法兰原著半岛的新房参考价为8600元/平方米。

假设一栋90平米的普通住宅，即使以每平方米7000元的平均价格来算，也要花掉六十三万多。按本地城市居民的平均收入来计算，这一套房子可以抵得上15到18年间所有的收入，远远超过了国际上合理的房价。收入增速放缓和价格上涨速度不匹配，导致新郑市居民购买意愿明显减弱，部分中低收入家庭推迟或放弃购买住房，从而抑制了房地产市场的需求。

（二）融资渠道受限

新郑市的中低收入人群在贷款融资时，面对着银行对高素质购房者的青睐，对于一般家庭来说，如果首付不够或者没有达到信贷标准，就很难获得贷款。新郑郑银村镇银行在2023年推出的贷款品种多为10万元以下，3年以内，年利率仅为9.6%，明显不能满足中长期住房抵押贷款的需要。像金桥小贷这样的地方性小额贷款公司，尽管也有，但是资金规模有限，利率偏高，更适合于短时间的周转，而不是大量的房屋贷款，这使得很多人很难依赖这一途径来完成自己的房产交易。目前，郑州市开展“商转公”业务的合作银行只有55家，其中很多都是由于额度不够、手续繁琐等原因导致的。

（三）居住负担上升

根据《新郑市2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年新郑市城镇居民人均可支配收入为42003.8元，农村居民为30657.4元。城镇居民人均生活消费支出为25373元，其支出增速14.7%高于可支配收入增速4.8%，进一步加重了购房者的压力。以一套90平方米住房为例，即使按较低均价7000元/㎡计算，总房款约63万元。假定首付三成、贷款期限30年，还款方式为等额本息，月供就可能在2200元以上，占据月收入的50%以上。物业费、水电费、装修折旧、维修支出等隐性成本也不容忽视。

三、中小城市购房力面临的问题

（一）居民支付能力不足

在中小城镇，居民收入增长放缓和住房价格居高不下的矛盾日益加剧，这直接影响到居民的购房能力。例如，新郑市的城市居民人均可支配收入只有42003.8元/平方米，而主城区的平均房价已经达到了7000-9000元/平方米，部分高档楼盘更是超过了10000元/平方米。如果一个家庭购买90平米的房子，那么它的总价至少要六十三万，首付十九万左右，对于一个普通的工薪阶层来说，这是一大笔钱，很难在短时间内积攒起来。在收入与支出“双重夹击”下，很多人即使想买房，但却没有真正的购买力，很多人因此而推迟乃至放弃购买房产的打算。

（二）住房保障体系不完善

我国中小型城市居民收入增速下降与房价高企之间的矛盾越来越突出，这直接影响了人们购买住房的能力。以新郑市为例，城镇居民可支配收入仅为42003.8元/平方米，而市区则高达7000—9000元/平方米，一些高端住宅甚至突破1万元/平米。一户90平的小户型，总价要六十三万，首付十九万，这对一般的上班族而言，可不是一时半会能攒下来的。因为教育，医疗，交通等支出在家庭支出中的比重也在增加，可供购买住房的空间正在减少。在收入和消费的“双重夹击”下，不少人有购房意愿，但又无实际购买力，不少人都在延缓甚至放弃购房计划。

（三）金融支持政策缺口

中小城镇居民购房动力受到制约的一个主要因素就是金融扶持政策的缺失。虽然国家已经采取了降低利率和优化住房公积金贷款的政策，但是在中小城镇住房公积金的实施过程中，仍然面临着额度不足、贷款延迟、手续繁琐的问题。从新郑市的实际情况来看，乡镇、小额贷款公司主要从事短期小额信贷业务，很难对其进行中长期抵押贷款业务；但是，由于各大城市的房地产市场的特殊性，使得各大城市的房地产开发商在贷款审批、贷款额度、利率等方面都存在着一定的劣势。

四、改善购房力的措施

（一）优化住房供给结构

提高消费者购买意愿的第一步是要对住宅供应结构进行调整，以满足中小城市居民的实际需要。在新郑市，可以通过增加中、小户型、刚需住房等用地，控制高档改善型住房的过分集聚，防止“高价房多，低价房少”的结构不平衡状况。政府可以引导开发商在用地时对建筑面积小于90平方米的住宅进行一定比例的规划，并对周边的教育、交通、医疗等公共设施进行配套，从而减少其以后的居住费用。通过对城市更新和既有房屋的二次开发，将城市中的闲置房屋资源重新利用起来，从而建立起一套廉价的住房保障体系的机制，如图1所示。

图1 优化住房供给结构的综合路径流程图

（二）健全金融支持体系

健全的金融制度是增强购房者购买能力的一个重要保证。在新郑市，可以制定差别化的贷款政策，比如降低首套房首付比例，适当降低利率，简化审批程序，缩短贷款期限。鼓励村镇银行、城市商业银行开发50-100万不等的中长期贷款，解决一般家庭融资难的问题。要进一步拓宽住房公积金覆盖面，支持外地缴存职工在新郑买房，享受与其他地区相同的贷款政策，推进“商转公”的本土化试点，减轻购房者的长期还款压力。财政监管机构要构建完善的风险防范体系，对开发商的抵押贷款资金实行专项监管，以保证资金的安全性，增强购房者的信心。

（三）完善住房保障政策

良好的住房保障政策可以为弱势人群提供一张安全网，减少他们的住房压力。新郑市要加快保障性住房建设步伐，对保障性住房、保障性住房、棚户区改造等进行合理规划，保证资源分布平衡，防止出现“一家独大，分布不均”的现象。探索“政府+国有企业+社会资本”的多元化投融资方式，提升经济适用房的供应能力。针对新市民、青年和农民工，应该在人口密度较大的地区，增加价格低廉的经济适用房，并与交通和公共服务设施相结合，以降低居民的居住成本。要建立一个动态审查机制，保证符合低保标准的家庭都能及时纳入低保制度，不会出现“过度”的现象。

（作者单位：河南省新郑市自然资源和规划局）

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬