摘要：商业地产伴随国内改革的步伐得以迅猛发展，在国民经济中的占比迅速提升，也使这个行业的经营状况备受关注。商业地产的竞争越发激烈，作为资金密集型产业，优秀的资金管理是助力其脱颖而出的关键因素。本文对商业地产资金管理存在的问题进行研究，并给出相应的解决对策，为其他商业地产企业在资金管理提升方面提供参考。

关键词：商业地产；资金；管理；融资

陈育香

[华润置地（福州）房地产开发有限公司 福建 福州 350000 ]

引言

商业地产作为资金密集型产业，依靠企业自身的经营收入不可能支撑项目开发的资金需求，其高投入、高风险、高利润的行业特征，决定其只能选择通过扩大融资来维持项目的运转和现金流的平衡。[1]但是目前部分国有商业银行对房地产行业无论是有性价比的银行信贷、还是高成本的信托都呈收紧态势，且连同相关的信托公司投资行为也受到国家金融监督管理总局的重点监控，这势必严重影响着商业地产行业的资金周转。如何在新的高效融资渠道发掘之前，使商业地产运转中在资金上继续保持良好势头商业地产项目的当务之急。

1资金管理对商业地产企业的影响

1.1持续经营性的前提

与所有其他企业相同，资金管理对商业地产的发展至关重要，顺畅的收支平衡是持续经营的前提。商业地产企业的主要收入是来自租户的租金、物业费等相关业务，支出主要为维持现场品质的能源费、美陈费、营销费、人工成本等事项支出。“以收定支”是维护商业地产项目上下游稳定合作关系的基础，现金流管理的顺畅不仅保障企业的日常运转，企业的扩张与投资也离不开资金的支持。通过优化商业地产企业租户租金等应收账款的回收和延长上游供应商应付账款的支付期限等资金管理手段，以提高企业现金流的流动性，这些成效都离不开对资金的有效管理。

1.2增强企业核心竞争力

从狭义概念上讲，优秀的资金管理会使企业更快筹集到充足的资金，而雄厚的资金是企业强有力的核心竞争力之一，也是支撑企业获取更多优势资源的有力武器。充足的资金有利于商业地产企业通过集采获得比分批采购更大的成本优势；更敢于探索新的盈利模式，领先占领市场渠道；更容易通过兼并、收购等模式扩大企业规模。

从广义概念上讲，资金管理还包含成本管理、风险管理。细致的成本分析与控制，可以有效控制企业的各项成本，提高自身的盈利能力；完善的风险管理制度，可以让企业具备识别、评估和控制各种风险能力，提升企业的核心竞争力。

1.3实现企业发展战略

企业的发展战略得以实现一定要有稳健的资金作为基础，与此同时，企业正确的发展战略能获得更丰厚的利润。不管是短期的流动资金，还是长期的投资和筹集资金都是高效资金配置不可或缺的组成部分。通过合理的资金管理，企业可以提前布局各项资金规划，有效避免资金的浪费或短缺，提升企业整体的运作能力。

2商业地产资金管理存在的问题

2.1商业地产融资渠道单一

商业地产是典型的重资产项目，单凭企业本身的自有现金很难维持正常运转，传统的资金来源无论开发期还是运营期大多数直接来自银行信贷的融资。开发贷、经营贷贯穿商业项目运营的始终，这也让银行信贷风险与商业项目的运营成效深度绑定。商业地产单一依靠银行融资加重了银行的不良贷款风险，也让商业地产项目遭受国家宏观政策和金融政策的双重调控，被迫形成“一荣俱荣，一损俱损”的生态关联关系。

短期、小额的资金缺口，商业地产企业通常都能快速找到弥补方案，但如无有效的资金管理手段，让资金缺口周期持续延长、缺口金额不断扩大，就极有可能造成项目本身的资金链断裂，严重的情况甚至危及企业整体的存续。如何保持资金流入与资金流出的平衡，这必然是简单、粗放的资金管理现状最大的痛点。

2.2存量资金管理简单且粗放

商业地产资金使用短期在开发阶段列支，长期主要为运营阶段的租金收益及运营成本支出。开发阶段的资金涉及项目繁琐、金额大，运营管理稍有疏忽就会造成开发资金超支或短缺的偏差，外加密集的政策调控，都会随时影响资金计划的正常周转。运营阶段，租金是资金的稳定来源，但是租金回笼的效率和归集使用也直接决定存量资金的运转成本。商业地产在国内发展的周期较短，刚从市场红利期间的资金宽松过渡到收紧阶段，大多数企业未能适应市场资金收紧阶段的管理转变，困扰在资金管理过于粗放带给企业“捉襟见肘”的被动中，如何将手头有限的资金盘活、盘顺畅成为当下行情中商业地产的重中之重。

2.3盲目投拓，企业资金链紧张

过去火热的房地产市场行情，助长了投资者的投资热情，在预判稳定租金收益时，却忽略了投资前充分的市场调研，草率涉猎商业地产行业，造成不同程度的资金链紧张。市场形势以及客户需求也在不断变化，要想获得更好发展，企业管理者必须增强风险意识，正确认识发展过程中可能受到的外部环境和内部环境影响，提升企业的综合实力，规避风险。[2]忽略企业自身实力盲目投资、拓展开发新项目带来高风险，轻则回笼资金不达预期，重则牵一发而动全身，重创企业老本行的资金周转，不得不求生存。资金链决定企业的命脉，对商业地产就更甚，商业地产行业资金占用量大、周期长、回笼慢，并且即便转手，准入门槛也极高，少有下家愿意迅速接盘并能在短期内改善经营情况。

2.4忽略资金计划编制与执行的重要性

商业地产在我国发展时间较短，企业管理尚未形成规范，一些管理规则需要根据实际案例在后期的复盘中完善，商业地产资金计划的编制与执行便是案例之一。商业地产企业开发主体和运营主体大多是同一主体，或者为同一集团的兄弟单位，导致商业项目管理主体不明确或者混淆的状态。运营阶段的商业地产的资金周转相比开发阶段资金的密集占用经常让运营主体无视资金计划的编制，考核方面也是流于形式，未能正视资金管理与企业运营的关联性，经常出现实际调用的资金方案难以按计划执行。粗略的数据并不能真实反馈商业地产项目的经营现状，更不能为企业经营者提供有效的经营决策，甚至会误导管理者对未来经营风险的判断。随着外部环境变化，加剧内部管理失误的结果呈现，导致个别项目“暴雷”，资金计划编制和执行的重要性才逐渐受到商业地产企业的重视。

3改善商业地产资金管理的对策

3.1抓住政策新机遇，拓展商业地产资金来源渠道

积极探索商业地产新的融资渠道，从资金来源上解决商业地产资金紧成为缓解当前资金紧张局面的当务之急。除银行信贷渠道外，上市融资成为很多商业地产项目的新选择。上市融资的好处是可以快速吸收市场流动资金，但是前提是企业本身需要有足够的实力，能给投资者足够的投资信心。

对商业地产企业而言，如果能抓住利好政策，那么不失为“扭转乾坤”的好机遇，2024年新政策实施，无论对商业规划还是融资都起到较大的推进作用。新政策虽然是直接降低存量房贷利率、调整限购政策、加大“白名单”项目贷款投放力度等提振市场信心，但也可以间接降低商业地产融资难度。除此以外，政府部门还对国家级经济开发区和重点城市核心商圈商业区的改造提供专项补贴政策。政府部门通过政策、金融、市场等各方面的整合，确保房、地、钱等的有效配置，稳定商业地产的长期、平稳发展。

中国证券监督管理委员会于2023年发文对消费基础设施发行REITs予以支持，这对与零售业态发展息息相关的商业地产将是不错的发展机会。该类企业通过发行消费类公募REITs增强自身的资本实力，从而加大对项目的改造优化、调整产线布局、优化消费场景等来积极拉动内需、焕新消费市场，促进商业地产企业的运营。优质的商业地产运营与资产证券化的融资效果是相辅相成的，资产证券化能从源头解决资金问题，提高项目的流动性，改善项目的现金流情况，使商业地产项目更专注于自身的经营获得更好租金收益。目前，随着相关法律法规、金融风控体系的完善和成熟，资产证券化的成本将持续压降，未来会成为商业地产项目融资的“新宠”。

转型轻资产，通过输出品牌价值和运营管理与商业地产开发商合作获取分红的模式也是当前从源头缓解资金压力的模式之一。商业地产项目的金融属性不同于住宅项目的高周转，前期资金投入高且后期主要通过租金收益回笼资金的周期长，并且租金收益率的高低与商业项目的运营管理优劣息息相关。目前，市面上管理体系较成熟的商业地产企业，如凯德、龙湖、中粮、华润、万达等都通过与地域性房企以轻资产模式合作，减少前期开发资金的投入，专注于后期的商业运营，转型轻资产管理起来更加灵活，以收定支使经营风险可控性更强，更有利于企业长期的良性发展。

3.2加强存量资金监管，提升资金使用效率

3.2.1开发阶段

结合商业地产企业制订严密的资金使用计划，对每个投资环节的成本与资金调度实行严格监管，保障资金的安全性，并提升资金的周转率，确保商业地产项目的开发始终保持在良性循环状态。做好商业地产开发的动态成本管控，严格控制施工中的机械、人工、材料等资金成本投入。根据施工程序合理排布大型器械的施工时间，让设备运转使用达到最大化，避免设备与工程施工周期不匹配的闲置；根据施工内容及工程量安排定点、定量做好施工人员安排，提高用工质量和效率，并实时做好阶段性验收，避免施工人员不饱和或执行标准不严的返工增加人工成本；加强施工材料的采购、验收、领用、库存盘点工作，合理安排材料集采工作，从源头保障施工材料的质量和数量，避免后期工程返工或临时采购，增加材料成本。

3.2.2运营阶段

在收款方面制定合理的铺位出租率和租金收缴率指标，对于低于考核标准的铺位空置情况及时采取补位方案和应对举措，对租金异常租户密切关注，避免品牌恶意拖欠租金导致资金损失。支出方面，单笔超过规定金额的对外支付应主要以资金管理系统、网上银行或者银行票据等方式支付。

设立商业地产项目资金池，对资金链进行统一归集管理。成规模的资金矩阵可以助力银企关系发展，让商业地产企业与银行谈定更优惠的合作条款，降低银行信贷融资渠道的成本，并通过银行协定存款提升短期闲置资金的利息收入。定期将资金管理成果呈报业务领导，让资金管理与业务内控管理制度相结合，为经营者提供决策支持，让业务反哺以提升资金管理举措，增强商业项目的风险抵抗力。总之，严格监管商业地产项目资金，严格按计划执行，对执行过程中发生的意外情况要及时反馈并更正，根据实际情况健全资金管理制度，提升企业整体的资金使用效率，有效避免资金的闲置和浪费。

3.3做优存量、放缓增量

截至2022年，我国城市综合体存量约3629个，存量建筑面积约为4.68亿平方米，如何把这些存量商业地产项目做好提升、修正和优化非常关键。随着行业的逐渐成熟，我国商业地产项目面临投资增速明显放缓，去库存压力大的困难[3]，当前的商业地产项目资金回流形式较为简单，普遍的租金坪效偏低、资金回流缓慢。项目在实际运营中的同质化严重、专业化水平有待提升，包括但不限于商业项目的产品定位与设计、招商管理、租户分类管理、空间运营管理、推广与宣传、基础物业管理、现场品质管控等相关方面的价值挖掘空间。

谨慎投资新项目，投资商业地产项目必须由专业的团队来运行，严格按标准执行商业项目投资的投前调研、事中监管、投后复盘，避免脱离企业实际情况的盲目投资行为。2024年上半年商业地产较为波动，商业用地的供求规模也滑到近几年的低点。虽然核心城市的租赁市场保持着一定的活跃度，但是大部分头部企业对增量市场仍持观望态度。对于经济发达、消费需求旺盛的高能级城市，依然是众多投资企业重点关注的战略领地，及时把握政策方向、准确瞄准市场的趋势，也是跑赢增量市场的关键因素。

目前，商业地产的投资意愿虽然回落，但并不意味着行业的发展在衰退，波动的经济周期叠加逐渐饱和的市场，势必会让获得优质新项目的竞争加剧。商业地产经历了从无到有、从类型单一到多元化的发展历程，大而全的商业巨无霸不一定比小而美的商业地产项目更符合消费者偏好，但是如何恰如其分地捕捉到消费者对商业地产项目这些附加值的追求，只有企业本身具备稳打稳扎的实力，才能在增量市场进退自如。

3.4明确资金计划的考核机制

明确资金从融资入库到支出的各流转过程的考核机制，将实际业务与资金规划严格绑定。按照业务规划编制资金计划，并按月考核资金计划执行的偏差率，对偏差金额予以解释说明并制定后期的整改计划，将短期差异顺延到后期进行找补，确保资金计划与业务规划保持长期的一致性。

将资金计划的执行率纳入项目的业绩考核指标中，强化资金计划在项目运营管理中的重要性。财务在编制资金计划时应充分考虑商业地产项目的业务规律、企业战略规划，让收支数据合理分配在对应的考核期间。在实际执行过程中，对当期可以预判的资金偏差，提前寻求可腾挪的找补方案，联合业务规划在可以调控的范围内减少当期的资金偏差率。对于考核当期遇到的突发状况需调整资金计划的，应该第一时间预估事件对当期及后期的资金计划影响程度，并同步调整后期业务执行方案，尽最大可能保持资金计划执行的稳定性。每年末对当年的执行情况进行回顾总结，便于为以后年度的资金计划的制订提供参考意见。

结语

综上所述，商业地产项目的正常运转需要有健全的资金管理作为保障，才能使商业地产项目有源源不断的资金顺畅运转。这也要求企业必须有能力及时识别商业地产项目资金管理中存在的风险项，并制定行之有效的应对措施化解风险，让商业地产项目永葆健康的经营状态。

参考文献：

[1]庄丽丽. 上市商业地产企业融资效率对企业经营绩效影响的实证研究[D]. 上海：上海财经大学，2021.

[2]李少蕾. 商业地产企业资金管理工作探讨[J]. 中国市场, 2021（12）：69-70.

[3]于健楠. 鹏飞公司商业地产的融资模式研究[D]. 武汉：华中科技大学，2019.

审核：刘   坤

责编：明贵栋

编辑：刘   彬